+27 (0)22 783 1234 (alle ure)

Gideon Estates

Ons Webjoernaal

Waarom neem die oordrag van my eiendom so lank?

Posted on November 6, 2014 by Gideon Langart in Eiendom sake

A4Nadat ‘n koopkontrak onderteken is wil die kopers meestal met groot opgewondenheid en so gou moontlik in die eiendom intrek. Wanneer hulle egter in kennis gestel word van die proses wat voor registrasie moet plaasvind, plaas dit dikwels ‘n demper op hulle opwinding. Gepaardgaande hiermee kan daar selfs vertragings met die transaksie voorkom.

Ten einde onnodige frustrasie te voorkom is dit noodsaaklik dat die partye wat by die transaksie betrokke is die prosesse verstaan en bewus sal wees dat vertagings soms onvermydelik is. Behalwe moontlike vertragings is daar ‘n aantal prosesse wat gevolg moet word voordat ‘n eiendom in die koper se naam geregistreer kan word.

Uit die staanspoor moet vasgestel word of ‘n geldige en bindende koopkontrak tussen die partye tot stand gekom het. Indien dit nie die geval is nie, sal ‘n geldige en bindende kontrak eers tussen die partye aangegaan moet word.

Die koopkontrak is normaalweg die beginpunt van ‘n transaksie vir ‘n aktebesorger aan wie die opdrag gegee is om die oordrag te hanteer. Die aktebesorger staan ook bekend as die transportprokureur en is gewoonlik die hoofskakel tussen die ander prokureurs wat met die oordragtransaksie gemoeid is. Ander betrokke prokureurs is gewoonlik die verbandprokureur en/of verbandkansellasieprokureur.

‘n Belangrike rol van die transportprokureur is om enige verbandhouers, byvoorbeeld banke, in kennis te stel van die transport sodat enige kennisgewingperiodes vir die kansellasie van verbande ‘n aanvang kan neem. Die kennisgewingtydperk is gewoonlik 90 dae. As die verband gekanselleer word voordat die tydperk verstryk het kan daar boetes betaalbaar wees. Die transport kan dus moontlik vertraag word as gevolg van die kennisgewingtydperk.

Indien die koper ‘n nuwe verband wil registreer om die transaksie te finansier sal ‘n verbandprokureur aangestel word. Aangesien die transportprokureur nie normaalweg bewus sal wees wie die verbandprokureur is wat opdrag ontvang het om die verbandregistrasie te doen nie, sal die bank gewoonlik die verbandprokureur meedeel wie die transport sal hanteer. Die verbandprokureur sal dan eerste met die transportprokureur skakel.

Verkryging van die verskillende sertifikate, kwitansies en toestemming wat van toepassing mag wees op die betrokke transaksie, neem ook tyd in beslag. Voorbeelde van hierdie dokumente is die belastinguitklaringsertifikaat, hereregtekwitansie, huiseienaarsvereniging se toestemming tot die oordrag, heffingklaringsertifikaat, elektriesenakoming-sertifikaat en loodgietersertifikaat.

Die hereregtekwitansie word van die Ontvanger van Inkomste verkry en moet met alle eiendomstransaksies ingedien word, selfs al is geen hereregte betaalbaar aan die Ontvanger van Inkomste nie. Gedurende 2013 het dit ongeveer sewe werksdae geneem vanaf indiening van die versoek totdat die hereregtekwitansie uitgereik is.

Die belastingklaringsertifikaat word van die plaaslike munisipaliteit in die gebied waar die betrokke eiendom geleë is, verkry. Die transportprokureur sal eerstens die munisipaliteit versoek om hom in te lig watter bedrag hulle benodig om die sertifikaat uit te reik. Na ontvangs daarvan kan die bedrag betaal word en die transportprokureur wag dan vir ontvangs van die uitgereikte sertifikaat. Die tyd wat hiervoor nodig is verskil van munisipaliteit tot munisipaliteit. Gedurende 2013 is syfers in die Stad Kaapstad meestal uitgereik op dieselfde dag waarop dit versoek is en is die sertifikaat binne ongeveer vyf werksdae na betaling, uitgereik. Hierdie tydraamwerk word grootliks daardeur beïnvloed of die munisipaliteit op ‘n elektroniese stelsel werk of nie.

Indien die eiendom geleë is in ‘n gebied waar ‘n huiseienaarsvereniging gestig is sal daar normaalweg ‘n titelaktevoorwaarde wees ingevolge waarvan die huiseienaarsvereniging se toestemming verkry moet word voordat die oordrag kan plaasvind. Die tyd wat dit neem vir die uitreiking van hierdie sertifikaat verskil van een huiseienaarsvereniging tot die ander.

Wanneer ‘n loodgieter of elektrisiën ‘n eiendom inspekteer kan gevind word dat bepaalde herstelwerk eers gedoen moet word voordat die sertifikate uitgereik kan word. As die werk wat uitgevoer moet word aansienlik is kan dit groot vertragings met die transaksie veroorsaak.

Indien die eiendom verkoop word deur ‘n eksekuteur van ‘n bestorwe boedel, moet die toestemming van die Meester van die Hooggeregshof eers verkry word voordat die eiendom getransporteer kan word. Indien die Meester van die Hooggeregshof weier om sodanige toestemming te verleen alvorens aan sekere vereistes voldoen is, kan dit tot groot vertragings lei.

Sodra die transportprokureur tevrede is dat alle relevante dokumente gereed is, sal hy reël vir gelyktydige indiening by die Aktekantoor deur al die prokureurs betrokke by die transaksie. Dit is dus noodsaaklik dat die verbandprokureur teen hierdie tyd die nodige toestemming van die verbandhouer ontvang het om voort te gaan met indiening en dat die verbandkansellasieprokureur die nodige toestemming gereed het om die bestaande verband/e wat oor die eiendom geregistreer is, te kanselleer.

Nadat al die dokumente by die Aktekantoor ingedien is volg daar ‘n interne proses wat ‘n verskillende tydsbestek in die verskillende Aktekantore kan hê. Hierdie tydsbestek kan ook binne ‘n bepaalde Aktekantoor wissel. Die beste is om jou aktebesorger te raadpleeg oor die tydsbestek wat in enige gegewe stadium van toepassing is.

Die lys van moontlike vertragings in ‘n transaksie wissel van een transaksie tot die ander en die moontlikhede is eindeloos. Dit is raadsaam om met jou transportbesorger te skakel vir ‘n verduideliking sou jy voel dat die proses te lank neem.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Verwysings: Aktebesorging, UNISA 2004, Departement Privaatreg, Ramwell, Brink & West


0 comments

Comments are closed.